华创证券-永升生活服务-1995.HK-深度研究报告:隽永升腾,优质成长-200421

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20200421-华创证券-永升生活服务-1995


价值投资研究报告摘要:

背靠旭辉集团,全国化布局,管理团队优秀,规模快速增长
  永升生活服务1995年进入物业行业,成立于2002年,与旭辉控股属同一控制人林氏家族(持股62%)名下。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司2018年12月在港交所上市,形成以周洪斌(曾任龙湖物业高管)为首的核心高管团队。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2019年居物业百强榜第14位,同比提升6位;在管业态包括住宅、商办、园区、学校等,分布于78城。激励方面,公司在上市前成立Best Legend,由林峰代持18.68%的股份,后续将用于员工股份奖励,潜在激励比例上限最高;目前周洪斌持股1.91%。
  行业排名第14,管理面积高增,外部拓展加速、独立发展有方
  2019年末公司合约面积1.1亿平,2015-19年CAGR达64%,覆盖在管面积达1.7倍;在管面积6,515万平,2015-19年CAGR达61%,估算独立第三方在管面积占比高达65%,并且非住宅面积占比19%。公司管理面积增长主要来自四轮驱动:1)内生竣工交付,2016-19年旭辉销售面积CAGR达60%;2)一二手项目市场化投标,近年中标率稳定在40%左右、处于高位;3)区域开发商战略合作,公司与苏高新、德州交投、辽宁广纳等房企形成合作,优先获取项目管理权;4)收并购,公司先后收购青岛雅园(商办)和青岛银盛泰物业(住宅),PE估值分别低至14.0/4.7倍;公司整体规模加速扩张可期。2018-19年公司物业费单价分别为2.46和3.12元/月/平,处于行业高位。
  业绩实现跳跃式增长,增值服务优质发展,非住宅贡献稳步提升
  2019年,公司营收19亿元(同比+75%),2015-19年CAGR达54%;毛利率和归母净利率分别为29.6%和11.9%,同比分别+0.9pct和+3.6pct,处于行业中等水平;归母净利润2.24亿元(同比+123%),2015-19年CAGR达95%;从结构来看,基础物管、非业主增值和社区增值服务收入占比分别为57%、17%和26%,毛利占比分别为43%、12%和45%,其中,社区增值服务占比较高显示客户粘性提升、消费能力较强,同时拓展创新房修业务,已贡献收入、后续将持续发力;横向对比来看,公司单位面积增值收入7.4元/平/年、仅次于绿城服务;单位面积增值毛利3.8元/平/年、排名第一。此外,公司非住宅在管面积占比19%(后续计划30%)、收入占比37%,料后续贡献稳步提升。
  预计未来三年业绩高增,合理21PE 30倍、对应市值195亿港元
  我们认为,公司合约面积高增和利润率稳定,将推动未来三年公司营收业绩高增,并预计2020-22年公司营收为31/50/80亿元、分别同比+63%/+63%/+59%,对应归母净利润分别为3.6/5.9/9.1亿元、分别同比+63%/+61%/+55%。参考3家龙头物管公司(招商积余、碧桂园服务、保利物业)21PE/21PS平均32倍/2.8倍,考虑到永升服务具备内生增长、外拓发力、增值服务快增三大优势,中长期业绩持续发力可期;我们认为公司2021年合理PE为30倍、对应2021PS为3.5倍,对应目标市值176亿元(195亿港元)。
  投资建议:隽永升腾,优质成长,首次覆盖、给予“强推”评级
  永升生活服务背靠旭辉集团,未来将依靠三大优势实现优质增长:内生竣工交付,继承旭辉的高成长;外拓持续发力,招投标、区域房企合作与收并购崭露锋芒;增值服务快增,单位面积增值服务毛利排名第一。目前公司合约/在管面积比达1.7倍,处于行业高位,将助力未来规模快速扩张。我们预测公司2020-22年每股收益分别为0.24、0.38、0.59元,并按照2021年目标PE30倍,给予目标价12.72港元,首次覆盖,并给予“强推”评级。
  风险提示:业务拓展不及预期,人工成本上升致利润率下行风险  

文章来源:互联网 文章整理:唯常思价值投资网

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