投资摘要：
越秀房地产信托投资基金（0405.HK）隶属于越秀集团，于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首支投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】对越秀REIT上市的整个过程、交易结构的设计、底层资产的选择及其历史运营情况等进行回顾，对于如何看待中国内地公募REIT未来的发展和商业地产未来的发展方向，具有重要的借鉴意义。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
越秀REIT采用公募式契约型REITs架构。从交易结构来看，越秀REIT通过BVI公司间接持有物业资产，该结构不仅起到了一定的避税作用，也为物业资产的收购与退出提供了良好的操作方式与渠道。从基金运营来看，越秀REIT的内部管理模式提升了管理的专业性的同时，管理运营成本更低，收取的管理费也更低。从投资标的来看，越秀REIT的投资标的均是可以长期产生稳定收入的物业资产，物业项目类型多且分散分布，可以提升越秀REIT资产的抗风险能力。
2003年8月，香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》，正式引入REITs产品。后来《守则》经过多次修订，目前使用的是2014年8月修订的版本（第五版）。根据彭博的数据，截至2020年5月11日，香港共有12只REITs上市交易，总市值约为302.25亿美元。香港的REITs采用了契约型结构，税收优惠力度很大，在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有税收优惠政策。
1999年5月，新加坡金融管理局发布了初版的《新加坡房地产基金指引》，标志着新加坡REITs的正式起步。在政策的鼓励下，2002年7月，新加坡的第一支REITs——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）在新加坡交易所主板成功上市。根据彭博的数据，截至2020年5月11日，新加坡共有35只REITs上市交易，总市值约为592.3亿美元。新加坡的REITs采用了契约型结构，在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有一定的税收优惠政策。
1960年，美国基于共同基金模式创立了REITs，推出《国内税收法案》明确了REITs的法律地位，使得中小投资者可以更加方便的投资不动产。一系列立法工作奠定了在美国发行REITs的法律基础。根据彭博的数据，截至2020年5月11日，美国共有236只REITs上市，总市值约为10683.7亿美元。实际操作中，美国REITs以公司型架构为主，税收优惠主要集中在资产的持有与运营环节，在资产交易环节支持力度不大。
2014年，证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定（修订稿）》及配套指引，将资产证券化产品由审批制改为备案制。在此背景下，各方进行了积极探索，形成了一套适用于国内法律政策环境的“类REITs”模式。我国类REITs形式相对比较单一，大多采取“专项计划+私募基金”的双SPV核心架构。
2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），标志着国内公募REITs的正式破冰。此次初步确定了中国版公募REITs将采用“公募基金+ABS”的形式。
尽管公募REITs已经蓄势待发，但依然有很多需要解决的问题：（1）对REITs属性的认知需要改变。（2）对REITs与房地产市场的关系存在认知误区。（3）租金回报过低制约REITs的发展。（4）税收优惠政策还需继续探索。（5）公募基金REITs相关专业人才储备不足。
展望未来：（1）基础设施REITs将为REITs的全面发展奠定基础。（2）公募基金与不动产运营机构合作前景广泛。（3）商业地产未来有望纳入REITs范围
风险提示：香港或内地关于REITs的适用法规发生变化、内地公募REITs政策落地不及预期、REITs发行规模不及预期、REITs管理与运营的风险等