报告摘要：
基础设施REITs坚持权益导向，去刚兑、去隐性担保
推行基础设施REITs的初心之一是想盘活存量资产，降低地方政府债务负担，稳住宏观杠杆率。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】因此，基础设施REITs一开始的定位就是坚持权益导向，做成股性更强而非债性更强的资产（这点和之前的私募类REITs有明显区别），有一部分收益是非保本浮动收益。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）对于地方政府来说，基础设施REITs必须要能实现真实出表，因此地方政府不可能为其提供隐性担保。从产品增信的角度，基础设施REITs更多只能发行方内部增信，因此存在一定信用风险。这点和城投债有很大区别。
基础设施REITs加杠杆受限，收益难以增厚
参考国外的经验，海外基金可以通过借贷实现杠杆，只要资产收益高于借贷成本，就可以增厚杠杆。目前的《征求意见稿》中允许杠杆，现在允许20%，且只允许用于资产大修和其他维护，不允许用于扩张资产规模，所以这20%的杠杆对于增厚收益并没有帮助，在加杠杆被限制的情况下，REITs产品的收益一开始可能不会太高。
嵌套较多，税收优惠没有那么明显
税制方面，基础设施的回收收益给投资人，中间经过三层管道：第一层，项目公司／私募基金是第一层的SPV；第二层是ABS；第三层是公募REITs。三层中，第一层本身有税费（有项目公司）；第二层ABS也要收取增值税；目前对于ABS的税费政策并未完全清晰化，也曾与国税局进行沟通，全国还未统一，目前不能做到完全的免税；第三层，公募基金本身不收税，较为透明，90%进行分红。这样一来，基础设施REITs仅在公募基金这一环节是避税的，其他环节是要产生税费的，优势没有那么明显。
非保本+收益有限，短期内难以完全满足投资者需求
由于期限匹配且可能做成永续的形式，险资和养老金机构对基础设施REITs最感兴趣。但对险资来说，一般倾向于保本收益，而且负债端成本较高（通常5%以上），因此对于资质不好的项目，无法给出这么高保本收益，险资可能不认账，一开始其发展可能较慢。另一方面，REITs具有一定股性且长期收益较好，公募基金也有购买基础设施REITs产品的需求。但由于监管限制，除了FOF基金之外的公募基金，都不能购买公募基金产品，因此公募基金想大量持有REITs需要做一些制度上的调整。
风险提示：项目收益较差、产品增信较为困难、类明股实债问题等。